Pour protéger les emprunteurs d’un éventuel surendettement, le Haut Conseil de stabilité financière a émis une première recommandation en décembre 2019. Objectif : définir les conditions d’octroi de prêt immobilier qui permettent de s’assurer que l’emprunteur puisse bien rembourser son prêt sans le mettre en danger. Cette mesure a été ensuite réajustée. Et alors qu’elle n’était autrefois qu’une recommandation, elle est devenue obligatoire à partir du 1er janvier 2022. Suite à plusieurs remaniements, les mesures du HCSF actuellement pratiquées sont :
- le taux d’endettement maximal (assurance comprise) est fixé à 35 % ;
- la durée de remboursement ne peut dépasser 25 ans, 27 si 10 % au moins du total du crédit est consacré à la rénovation du bien immobilier. Les travaux peuvent être dédiés à la modernisation, l’assainissement, l’aménagement ou la rénovation énergétique ;
- lorsque le prêt-relais représente moins de 80 % de la valeur du bien, les intérêts versés peuvent ne pas être comptabilisés dans le taux d’effort ;
- la possibilité de déroger aux mesures du HCSf pour 20 % des dossiers soumis aux banques chaque trimestre. 30 % des dérogations doivent concerner des primo-accédants dont 80 % pour l’achat d’une résidence principale.
Vers une suppression des critères du HCSF ?
Selon le gouverneur de la Banque de France, il n’est pas question de modifier les mesures du HSCF. Bien que critiquées en cette période de crise immobilière, les mesures du HCSF ne sont « en rien le sujet » soutient François Villeroy de Galhau.
« On avait mis des critères de bon sens pour éviter le surendettement des ménages, pour que les gens qui prennent un projet immobilier soient sûrs de pouvoir le rembourser. On les a un peu assouplis l’année dernière et c’est ce qu’on appelle les critères HCSF », affirme le gouverneur.
Cependant, Bercy avait évoqué le souhait de modifier la composition du HCSF. Portée par le député de la majorité Lionel Causse, la proposition de loi vise à faire entrer un député et un sénateur dans la composition du HCSF.
On peut également lire dans l’exposé des motifs de la proposition de loi : « Certes, le nombre restreint de membres siégeant au HCSF est de nature à faciliter sa prise de décision. Cependant, dans la mesure où, depuis le 1er janvier 2022, les décisions du Haut Conseil de stabilité financière sont devenues contraignantes, elles constituent à ce titre de véritables normes macroprudentielles. Il parait donc nécessaire d’y intégrer des élus de la représentation nationale. »
Par ailleurs, les mesures du HCSF sont remises en question car « ce qui pouvait paraitre admissible en période de « taux bas », l’est nettement moins en période de « taux élevés », et plus particulièrement en période d’inflation. Ainsi, aujourd’hui, cet encadrement s’inscrit dans le contexte d’une crise du logement sans précédent : crise de l’offre, de la demande et de l’investissement immobilier.
La règle des 35 %, plus précisément, participe à la chute massive de la production des crédits à l’habitat hors renégociations (9,2 milliards d’euros de prêts en octobre), en empêchant l’accession à la propriété de potentiels emprunteurs parfaitement solvables.
De plus, son pouvoir discrétionnaire relevé précédemment, a pour effet de soustraire à tout débat public les évolutions décidées par le HCSF, et ce alors même que l’accès au crédit immobilier intéresse plusieurs millions de Français.»
